세입자와 집주인의 수선·사용 의무
집주인은 세입자가 계약 기간 동안 집을 쓰고 살 수 있는 상태를 유지해 줄 의무(수선의무, 민법 제623조)가 있고, 난방시설 고장처럼 고치지 않으면 쓸 수 없게 되는 하자는 집주인이 고쳐야 해요. 반대로 세입자가 큰 비용 없이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 집주인에게 수선 의무가 없어요. 구체적인 분쟁은 대한법률구조공단(132)에서 상담받으세요.
1. 집주인이 고쳐야 하는 정도
| 파손·고장의 정도 | 수선 의무 |
|---|---|
| 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사용을 방해하지 않을 정도의 사소한 것 | 집주인에게 없음 |
| 고치지 않으면 정해진 목적대로 쓸 수 없게 되는 것 | 집주인 부담 |
| 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선 | 특별한 사정이 없으면 집주인 부담 |
생활법령정보가 드는 예는 벽이 갈라지거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 화재처럼 불가항력으로 집이 망가진 경우예요. 난방시설이 고장 난 경우는 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장으로 보기 어려워 집주인이 수선의무를 져요.
2. 특약으로 세입자가 맡는 범위
수선의무는 특약으로 면제하거나 세입자 부담으로 돌릴 수 있어요. 다만 면제되는 수선의 범위를 계약서에 적지 않았다면, 세입자가 맡는 것은 통상 생기는 파손의 수선 같은 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리나 기본 설비 교체는 여전히 집주인 몫이에요(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).
3. 집주인이 고쳐 주지 않을 때
세입자는 다음 중 상황에 맞는 것을 쓸 수 있어요(민법 제627조 등).
- 손해배상 청구
- 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부 지급 거절
- 사용·수익할 수 없는 부분의 비율만큼 차임 감액 청구
- 나머지 부분만으로 임차 목적을 이룰 수 없으면 계약 해지
집주인은 이 밖에도 방해제거의무가 있어요. 입주 후에도 이전 세입자 같은 제3자가 계속 집을 쓰며 새 세입자를 방해하면 집주인이 그 방해를 없애도록 노력해야 해요.
4. 세입자의 의무
- 차임을 내요.
- 계약이나 집의 성질에 맞는 방법으로 쓰고, 선량한 관리자의 주의로 보존해요.
- 수선이 필요하거나 집에 권리를 주장하는 사람이 나타나면 집주인에게 알려요. 집주인이 이미 알고 있다면 알리지 않아도 돼요(민법 제634조).
- 집주인이 집을 보존하려고 하는 행위는 거절하지 못해요. 다만 집주인이 세입자의 뜻에 반해 보존행위를 해서 임차 목적을 이룰 수 없게 되면 계약을 해지할 수 있어요(민법 제624조, 제625조).
- 계약이 끝나면 집을 돌려주고 원래 상태로 회복해요.
5. 원상회복의 범위
세입자가 집을 수리하거나 바꿨다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 사용할 수 있게 해야 해요. 다만 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 집의 상태, 세입자가 수리하거나 바꾼 내용을 고려해 구체적·개별적으로 정해요(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 일률적인 기준표가 있는 것이 아니라서, 계약서의 특약 문구가 중요해요.
6. 직접 고친 비용: 필요비
세입자가 집을 사용·수익하기에 적당한 상태로 보존하려고 쓴 비용은 필요비예요. 비용이 발생한 즉시 집주인에게 청구할 수 있고, 집주인 동의 없이 쓴 비용도 필요비에 들어가요(민법 제626조 제1항). 집의 객관적 가치를 올리려고 쓴 유익비는 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있을 때만 상환 대상이라 다르게 다뤄져요.
7. 핵심 정리
- 쓰고 살 수 없게 만드는 고장과 대규모 수선은 집주인이 맡아요.
- 수선이 필요하면 세입자는 집주인에게 알려야 해요.
- 집주인이 고치지 않으면 차임 거절·감액, 손해배상, 해지를 쓸 수 있어요.
- 원상회복 범위는 계약 경위와 변경 내용을 보고 사안별로 정해요.