공인중개사의 설명 의무와 중개보수 확인법
주택 임대차 중개보수는 거래금액에 따라 1천분의 5(5천만원 미만, 한도 20만원)부터 1천분의 6(15억원 이상)까지 상한이 정해져 있고, 시·도 조례가 이 범위 안에서 요율을 정합니다. 보수 계산과 함께, 중개사가 계약 전에 설명해야 하는 항목과 계약 때 받을 서류도 알아 두면 서명 전에 요구할 것이 분명해져요. 분쟁이 생기면 관할 시·군·구 중개업무 담당 부서나 대한법률구조공단(132)에 문의할 수 있어요.
1. 중개보수 상한요율 (임대차 등)
공인중개사법 시행규칙 별표 1 기준이에요. 실제 요율은 시·도 조례로 이 범위 안에서 정하므로, 중개사무소 안에 게시된 요율·한도액표로 확인합니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | 없음 |
중개보수는 임대인과 임차인이 각각 내고, 상한 안에서 협의해 정합니다. 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 따라요.
1.1. 월세가 있을 때 거래금액 계산
보증금 외에 월 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 거래금액입니다. 합산액이 5천만원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 더해요(시행규칙 제20조 제5항).
- 보증금 2천만원, 월세 50만원: 2천만 + 50만 × 100 = 7천만원 → 5천만원 이상 1억원 미만이므로 0.4%, 28만원(한도 30만원 이내)
- 보증금 1천만원, 월세 30만원: 1천만 + 30만 × 100 = 4천만원(5천만원 미만) → 1천만 + 30만 × 70 = 3천100만원 → 0.5%, 15만5천원(한도 20만원 이내)
- 전세 3억원: 1억~6억 구간 0.3% → 90만원
2. 중개사가 계약 전에 설명해야 하는 것
중개사는 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 같은 근거 자료를 함께 제시하며 성실하고 정확하게 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조, 시행령 제21조).
- 중개대상물의 상태·입지와 소유권·전세권·저당권·임차권 등 권리관계
- 거래예정금액, 중개보수와 실비의 금액·산출내역, 관리비 금액·산출내역
- 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설 상태, 벽면·바닥·도배 상태
- 일조·소음·진동 등 환경조건, 교통과 학교 등 입지조건
- 주택임대차보호법 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무와 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항
- 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항
임대의뢰인이 상태 자료 요구에 응하지 않으면 중개사는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 해요.
3. 계약 때 받는 서류
- 중개대상물 확인·설명서: 거래계약서를 쓸 때 발급하며, 중개사가 서명·날인해야 합니다. 중개사는 이를 3년간 보존해요.
- 공제증서(또는 보증 관계 증서) 사본: 보장금액은 법인 4억원 이상, 비법인 2억원 이상이에요.
- 거래계약서: 중개사는 5년간 보존합니다.
확인·설명서를 주지 않거나 내용이 사실과 다르면 손해배상을 청구할 수 있어요.
4. 한도를 넘는 보수를 요구받으면
- 사례·증여 등 어떤 명목이어도 한도를 넘는 금품은 받을 수 없고, 어기면 과태료·영업정지 또는 1년 이하 징역·1,000만원 이하 벌금 대상이에요.
- 초과분은 무효라서 지급을 거절할 수 있고, 이미 냈다면 반환을 청구할 수 있어요(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).
- 계속 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.
- 중개사의 고의·과실로 계약이 무효·취소·해제되면 보수를 주지 않아도 되지만, 당사자 의사로 해제됐다면 지급해야 해요.
- 권리관계 확인 등에 쓴 실비는 영수증을 첨부해 청구할 수 있습니다.
5. 중개사의 손해배상 책임
고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 중개사가 배상해야 하고, 자기 사무소를 다른 사람의 중개 장소로 빌려줘서 생긴 손해도 마찬가지입니다(공인중개사법 제30조). 가입 여부는 사무소에 게시된 보증 설정 증명서류로 볼 수 있어요. 임대인을 대리해 나온 중개사라면 소유자의 위임장·인감증명서를 확인하고, 보증금은 임대인 명의 계좌로 보내는 방식이 안전합니다.
6. 핵심 정리
- 임대차 상한요율은 5천만원 미만 0.5%(20만원), 5천만
1억원 0.4%(30만원), 1억6억원 0.3%예요. - 월세가 있으면 월세 × 100을 보증금에 더해 거래금액을 계산해요(합산 5천만원 미만이면 × 70).
- 확인·설명서와 공제증서 사본을 계약 때 받아요.
- 한도 초과분은 거절하거나 돌려받을 수 있어요.