계약갱신요구권: 언제, 몇 번, 무엇을 요구할 수 있나
세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 1회, 2년 동안 요구할 수 있고, 집주인은 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3). 거절 사유에 해당하는지는 사실관계에 따라 갈려서, 분쟁이 있으면 대한법률구조공단(132) 상담이 필요해요.
1. 행사 시기와 횟수
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있어요. 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신된 계약부터 이 기간이 적용되고, 그 전 계약은 1개월 전까지였어요. 예를 들어 만료일이 9월 30일이라면 3월 말부터 7월 말 사이가 행사 기간이에요. 행사는 1회로 한정되고 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.
국토교통부 Q&A(생활법령정보 수록)는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않고 명확한 의사표시가 있어야 한다고 설명해요. 의사표시는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 분쟁 때 유리합니다. 묵시적으로 한 번 갱신된 계약이어도 갱신요구권은 따로 1회 행사할 수 있어요.
2. 갱신되면 조건은 어떻게 되나요
갱신된 계약은 앞선 계약과 같은 조건으로 다시 체결된 것으로 봐요. 다만 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 증감청구 범위 안에서 올리거나 내릴 수 있습니다. 국토교통부 Q&A에서는 이를 5% 임대료 증액상한으로 설명해요.
3. 집주인이 거절할 수 있는 경우
정당한 사유 없이는 거절하지 못해요. 법에 열거된 사유는 다음과 같아요.
- 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거나 재건축을 위해 점유를 회복해야 하는 경우(계약 때 계획을 구체적으로 알렸거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
- 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
4. 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 놓았다면
갱신을 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 해요. 당사자 사이에 미리 정한 배상액이 없다면 다음 중 가장 큰 금액이 기준이에요.
- 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과의 차액 2년분
- 임대인이 실거주하려고 거절해서 임차인이 입은 손해액
5. 갱신 후 도중에 나가고 싶다면
갱신된 임대차도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의3 제4항, 제6조의2). 계약 만료 전이라면 그 3개월 동안은 임대료를 내야 합니다.
6. 2020년 이전 계약에도 적용되나요
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 이어지는 임대차에도 적용됩니다. 다만 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 이미 제3자와 새 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않아요. 국토교통부 Q&A는 기존 계약의 연수와 상관없이 1회 2년의 갱신권을 주되, 계약 기간이 2개월(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신 계약) 이상 남아 있어야 한다고 설명합니다. 임대인이 합의로 먼저 계약을 갱신해 두었더라도, 그 계약의 만료 시점에 갱신요구권을 행사할 수 있어요.
7. 핵심 정리
- 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회, 2년이에요.
- 갱신 후 증액은 제7조 범위(5% 상한) 안에서 가능해요.
- 법에 정한 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있어요.
- 거절 후 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있어요.