묵시적 갱신: 아무 말 없으면 계약이 어떻게 이어지나
만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않으면, 계약은 보증금·차임 그대로 2년간 이어집니다(주택임대차보호법 제6조, 묵시적 갱신). 거절·변경 통지가 오갔는지 다투는 경우에는 대한법률구조공단(132)에서 상담할 수 있어요.
1. 묵시적 갱신이 되는 조건
임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지를 하지 않았고, 계약 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지도 하지 않았다면, 그 기간이 끝난 때에 이전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요. 임차인이 기간 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 같아요.
예를 들어 만료일이 9월 30일이라면 통지 기간은 3월 말부터 7월 말까지예요. 이 사이에 한쪽이라도 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 했다면 묵시적 갱신은 되지 않아요. 통지 방식은 명시적이든 묵시적이든 상관없지만, 조건 변경 통지는 바꾸려는 조건을 구체적으로 밝혀야 해요. 기간 규정은 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 적용되고, 그 전 계약은 1개월 전까지였어요.
2. 예외: 갱신이 안 되는 경우
임차인이 2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신이 인정되지 않아요. 임대인이 따로 해지하지 않더라도 계약은 기간 만료로 끝나요.
3. 갱신되면 무엇이 같고 달라지나요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증금과 차임 | 종전과 동일 |
| 존속기간 | 2년 |
| 임차인의 해지 | 언제든 가능(효력은 통지 3개월 뒤) |
임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생겨요(제6조의2). 계약 만료 전이라면 이 3개월 동안은 임대료를 내야 한다고 국토교통부는 설명했어요.
4. 상황별로 보면
| 상황(만료일 9월 30일) | 결과 |
|---|---|
| 3월 말~7월 말 사이 아무도 통지하지 않음 | 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신 |
| 5월에 임대인이 갱신 거절 통지 | 묵시적 갱신 안 됨, 만료로 종료 |
| 5월에 임대인이 "보증금을 올리지 않으면 갱신 안 한다"고 통지(조건은 구체적으로) | 묵시적 갱신 안 됨 |
| 임차인이 2기 차임만큼 연체한 사실이 있음 | 묵시적 갱신이 인정되지 않음 |
4.1. 통지할 때 확인할 점
- 갱신 거절 통지는 "기간이 끝나면 임대차를 존속시키지 않겠다"는 뜻이면 충분하고 방식에는 제한이 없어요.
- 조건 변경 통지는 "응하지 않으면 더 이상 계약을 유지하지 않겠다"는 뜻과 바꾸려는 조건(금액 등)을 함께 밝혀야 합니다.
- 2020년 12월 9일 이전에 체결·갱신된 계약은 기간 끝나기 1개월 전까지가 기준이었어요.
5. 전세권은 규칙이 달라요
민법상 전세권(등기한 전세)은 묵시적 갱신 시기가 만료 전 6개월부터 1개월까지이고, 갱신되면 존속기간이 정해지지 않은 것으로 봐요. 이때는 당사자가 언제든 소멸을 통고할 수 있고 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸해요.
6. 갱신요구권과는 별개로 볼 수 있어요
국토교통부 Q&A에 따르면 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않아요. 예시로 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 계약을 하고 2019년 9월부터 2021년 9월까지 묵시적으로 갱신된 세입자도, 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 설명해요. 그러니 묵시적 갱신으로 한 번 이어졌다고 해서 갱신요구권이 사라졌다고 단정할 수 없어요. 반대로 임대인이 갱신 거절만 통지한 경우에도 임차인은 갱신요구를 할 수 있다고 안내돼요.
7. 핵심 정리
- 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 이어져요.
- 갱신 기간은 2년, 임차인은 언제든 해지할 수 있고 효력은 3개월 뒤예요.
- 2기 차임 연체가 있으면 묵시적 갱신이 안 돼요.
- 등기한 전세권은 별도 규칙이 적용돼요.