보증금 반환 청구 소송과 집행권원 확보

보증금을 못 받았을 때 강제경매를 신청하려면 확정판결이나 확정된 지급명령, 조정조서 같은 집행권원이 먼저 있어야 해요. 임대차가 끝난 뒤라면 집을 비우지 않고도 이를 얻기 위한 소송을 낼 수 있고, 집행권원을 받으면 집 인도를 하지 않아도 강제집행을 시작할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의2). 아래 내용은 2026년 9월 15일 기준 생활법령정보를 따랐어요.

1. 집행권원을 얻는 세 가지 길

화해조서, 조정조서, 확정된 조정에 갈음하는 결정, 화해권고결정, 집행증서, 확정된 지급명령도 확정판결에 준하는 집행권원이에요.

2. 먼저 해 둘 일

1. 내용증명우편으로 계약 사실, 종료 사실, 받을 보증금 액수를 적어 반환을 독촉해요.
2. 임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 검토해요.
3. 복잡한 소송이 부담되면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정도 쓸 수 있어요.

3. 지급명령 이용하기

임대인이 보증금 반환 의무를 인정하고 채권 자체를 다투지 않을 것 같을 때 편리해요. 임대인 주소지 관할 법원에 신청서를 내고, 신청서에는 두 사람의 성명, 송달에 필요한 주소와 연락처, 청구금액, 청구 취지와 원인을 적어요.

임대인이 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 확정돼요. 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있어서 바로 강제집행을 신청할 수 있어요. 이의신청이 있으면 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 임차인은 부족한 인지액을 더 내야 해요. 주소가 틀려 송달이 안 되면 법원이 주소 보정을 요구하고, 기한 안에 하지 않으면 각하돼요.

4. 민사조정 이용하기

임대인 주소지 관할 법원에 조정신청서와 증거서류를 내요. 조정기일에는 본인이 출석하는 것이 원칙이에요. 신청인이 두 번 출석하지 않으면 신청이 취하된 것으로 봐요. 합의가 안 되면 판사가 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있고, 2주 안에 이의신청이 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생겨요. 조정이 안 되거나 이의신청을 하면 신청한 때 소가 제기된 것으로 보아 소송이 이어져요.

4.1. 3,000만원 이하라면 소액사건심판

보증금이 3,000만원을 넘지 않으면 소액사건심판으로 간이한 절차를 쓸 수 있어요. 소액사건인지는 소를 낸 때를 기준으로 판단해요. 보증금이 3,000만원보다 큰데 일부만 쪼개서 청구하면 소액사건이 되지 않아요.

4.2. 소송을 제기할 때

지급명령이나 조정으로 해결되지 않으면 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 내요. 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 소장을 내고, 합의로 관할 법원을 정했다면 그 법원에도 낼 수 있어요.

주택임대차보호법 제13조는 임차인이 임대인에게 내는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2를 준용한다고 정해요. 보증금이 3,000만원을 넘는 소송에도 소장 접수와 변론기일 지정 등 소액사건 절차의 일부가 적용된다는 뜻이에요.

4.3. 약속어음을 받았다면

임대인이 보증금 반환을 약속하며 약속어음을 주었다면 공증을 받아 두는 것이 안전하다고 안내해요. 강제집행을 승낙한다는 취지가 적힌 공정증서가 붙은 약속어음은 집행권원이 되어, 지급기일에 돈을 안 주면 공정증서를 만든 공증기관에서 집행문을 받아 강제경매를 신청할 수 있어요.

5. 핵심 정리

• 경매 신청 전에 집행권원부터 확보해야 해요.
• 지급명령은 간단하지만 이의신청이 오면 소송이 돼요.
• 민사조정이 성립하면 조정조서로 강제집행할 수 있어요.
• 내용증명과 가압류 검토를 먼저 해 두면 도움이 돼요.