강제경매 신청 절차와 서류

임차인은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원이 있으면, 임대인의 부동산에 대해 강제경매를 신청해 보증금을 우선변제받을 수 있어요. 신청서는 부동산이 있는 곳의 지방법원에 내고, 집행력 있는 집행권원 정본과 채무자 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서를 붙여요. 비용은 법원이 정하는 금액을 미리 내야 해요(민사집행법 제18조). 사건마다 서류가 달라질 수 있으니 관할 법원 경매계나 대한법률구조공단(132)에서 확인하세요.

1. 신청 요건: 집행권원과 집행문

강제집행에는 집행권원과 집행문이 있어야 해요.

• 집행권원: 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등
• 집행문: 집행권원에 집행력이 있다는 것과 집행당사자가 누구인지를 집행권원 끝에 덧붙여 적는 문구예요. 법원사무관 등이 기명·날인해 내어 줘요.

2. 신청서에 적을 것과 붙일 것

3. 법원 절차 10단계

생활법령정보는 강제경매가 다음 순서로 진행된다고 설명해요.

1. 강제경매 신청
2. 개시결정: 신청이 적법하면 개시결정과 압류를 명하고, 법원이 등기부에 경매개시결정 사유를 기입하도록 촉탁해요. 압류의 효력은 채무자에게 결정이 송달된 때와 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 생겨요.
3. 배당요구 종기 결정·공고: 첫 매각기일 이전으로 정해 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 공고해요.
4. 매각 준비: 집행관의 현황조사, 감정인의 평가와 최저매각가격 결정, 매각물건명세서 작성
5. 매각기일·매각결정기일 지정·공고: 매각기일은 2주 전까지 공고해요.
6. 매각 실시
7. 매각결정: 매각결정기일은 매각기일부터 1주일 안으로 정해요.
8. 대금 납부
9. 배당
10. 소유권이전등기 촉탁과 부동산 인도

법원은 개시결정을 한 날부터 3일 안에 등기부에 적힌 권리자들에게 채권 계산서를 배당요구 종기까지 내라고 통지해요. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 사본은 법원에 비치해 누구나 볼 수 있어요.

4. 매각 방식과 입찰보증금

매수신청인은 보통 최저매각가격의 10분의 1을 보증금으로 내요. 법원이 다르게 정할 수 있어요. 최저매각가격에 못 미치는 응찰은 허가되지 않아요. 입찰이 끝나면 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 뺀 입찰자에게 보증금을 돌려줘요.

5. 매각 이후

• 매각결정기일에 법원이 허가 또는 불허가를 선고하고, 이해관계인은 결과에 불복해 즉시항고할 수 있어요.
• 허가가 확정되면 낙찰자는 법원이 정한 기한 안에 납부명령서와 함께 은행에 대금을 내요. 낸 보증금은 빼고 남은 금액만 내요.
• 대금이 지급되면 법원이 배당 절차를 밟아요. 배당받을 채권자가 여럿이고 돈이 모자라면 법에 정한 우선순위대로 나눠요.
• 매수인은 대금을 다 낸 때 권리를 취득하고, 법원이 소유권이전등기와 말소등기를 촉탁해요. 채무자가 집을 안 넘기면 대금 완납 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있어요.

6. 핵심 정리

• 집행권원, 집행문, 등기사항증명서가 있어야 신청해요.
• 개시결정 뒤 법원이 배당요구 종기를 정해 1주 안에 공고해요.
• 입찰 보증금은 보통 최저매각가격의 10분의 1이에요.
• 매수인의 인도명령 신청은 대금 완납 후 6개월 안에 해요.