월세·전세 올릴 때 증액 상한 5%와 1년 제한
존속 중인 임대차에서 집주인이 올릴 수 있는 보증금·월세는 약정 금액의 20분의 1(5%)까지이고, 계약을 맺거나 직전에 올린 날부터 1년 안에는 청구할 수 없어요. 이 글의 내용은 2026년 9월 15일 기준 생활법령정보와 시행 중인 법령을 따랐어요.
1. 증액청구가 가능한 경우
약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 알맞지 않게 되면 임대인은 앞으로를 향해 증액을 청구할 수 있어요. 갱신되는 경우에도 임대차는 이어지는 것으로 보기 때문에 청구할 수 있어요. 다만 당사자가 증액을 금지하는 특약을 했다면 청구할 수 없어요. 그 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도로 사정이 크게 달라졌다면 청구할 수 있다는 판례도 소개돼 있어요.
2. 두 가지 제한
- 시기: 임대차계약을 하거나 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없어요.
- 폭: 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘겨 청구할 수 없어요. 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있어요.
국토교통부 Q&A는 5%가 올릴 수 있는 최대 한도일 뿐이어서, 그 범위 안에서 협의로 정하면 된다고 설명해요. 이 상한은 존속 중인 계약에서 올리거나 갱신요구권을 행사할 때 적용되고, 계약이 끝난 뒤 새로 맺는 재계약이나 합의에 따른 증액까지 일률적으로 막는 것은 아니에요.
3. 월세로 바꿀 때 전환율
갱신 시 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요하고, 동의로 바꾸더라도 법정전환율이 적용돼요. 법정전환율은 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값 중 낮은 비율이에요. 2020년 국토교통부 보도자료의 예시는 전세 5억원을 보증금 3억원에 월세 67만원 또는 보증금 2억원에 월세 100만원으로 바꾸는 경우예요. 예시의 월세 67만원은 당시 전환율을 적용한 값이고, 지금 적용 비율은 기준금리에 따라 달라져요.
3.1. 5% 계산 예시
보증금 2억원, 월세 50만원인 계약이라면 상한은 각각 계산해요.
| 항목 | 현재 | 5% | 올릴 수 있는 최대 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 2억원 | 1,000만원 | 2억 1,000만원 |
| 월세 | 50만원 | 2만 5천원 | 52만 5천원 |
5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐이라서 이보다 적게 올리기로 협의해도 돼요. 요구액이 이 표보다 크면 5% 초과분은 청구 범위를 넘어요.
4. 올려 줬다면 증액분도 지켜야 해요
보증금을 올려 주었다면 증액분에 대한 계약서를 쓰고 그 문서에 확정일자를 받아야 그날부터 후순위 권리자보다 먼저 받을 수 있어요. 올려 주기 전에 등기부에서 새 저당권이 생기지 않았는지 확인하세요. 대항력이 있는 임차인이라도 저당권 설정 뒤에 합의로 올린 증액분은 경매로 집을 산 소유자에게 대항하지 못한다는 판례가 있어요.
5. 감액, 적용 시기, 전세권은 달라요
5.1. 감액
임차인도 같은 사유로 감액을 청구할 수 있어요. 증액 금지 특약은 효력이 있지만, 감액 금지 특약은 임차인에게 불리해서 효력이 없어요(주택임대차보호법 제10조).
5.2. 언제부터 적용되나요
증액 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 이어지는 임대차에도 적용돼요. 다만 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 새로 임대차계약을 맺은 경우에는 적용되지 않는다고 부칙에 정해져 있어요. 2020년 7월 이전에 시작된 계약이라면 어느 쪽에 해당하는지 대한법률구조공단(132)에서 확인할 수 있어요.
5.3. 전세권을 설정한 집이라면
민법에 따른 전세권은 증감 규칙이 조금 달라요. 전세금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 알맞지 않게 되면 당사자가 앞으로를 향해 증감을 청구할 수 있어요. 증액은 약정한 전세금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 전세권설정계약일이나 전세금을 올린 날부터 1년 이내에는 청구할 수 없어요. 등기된 전세권이 있는지는 등기부에서 확인할 수 있어요.
5.4. 증액 요구를 받았을 때 순서
- 계약서의 증액 금지 특약이 있는지 확인해요.
- 마지막 계약일 또는 직전 증액일로부터 1년이 지났는지 계산해요.
- 요구액이 약정 금액의 5%(조례가 있으면 그 상한)를 넘는지 확인해요.
- 합의하기로 했다면 증액분 계약서를 쓰고 확정일자를 받아요.
- 등기부에서 새 저당권이 설정되지 않았는지 합의 전에 다시 확인해요.
6. 핵심 정리
- 올리는 폭은 5% 이내(조례로 달리 정할 수 있음), 직전 계약이나 증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없어요.
- 월세 전환은 임차인 동의가 필요하고 법정전환율이 적용돼요.
- 증액분은 새 계약서와 확정일자로 보호해요.
- 증액 금지 특약은 유효하고 감액 금지 특약은 무효예요.