임차권등기명령 신청 방법과 효과

임대차가 끝났는데 보증금을 일부라도 못 받았다면, 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마칠 수 있어요. 등기가 되면 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 아래 내용은 2026년 9월 15일 기준 생활법령정보를 따랐어요.

1. 왜 필요한가요

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖추고 유지해야 인정돼요. 그래서 보증금을 못 받은 채 이사를 가면 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 없어질 수 있어요. 법원 명령에 따른 등기를 먼저 해 두면 이 문제 없이 이사할 수 있어요.

2. 신청할 수 있는 경우

신청 요건은 두 가지예요.

1. 임대차가 끝났을 것
2. 보증금이 반환되지 않았을 것

계약기간이 만료된 경우뿐 아니라 해지통고로 끝났거나 합의로 해지한 경우에도 신청할 수 있어요. 보증금 일부라도 못 받았다면 신청할 수 있고요. 다만 임대차가 끝나기 전에는 신청할 수 없어요.

계약기간 만료 외에 아래처럼 해지로 임대차가 끝난 경우도 신청 요건인 "임대차 종료"에 해당해요.

신청인과 주택 범위는 다음과 같아요.

사용승인을 받고 건축물관리대장이 있어 임대인 명의로 소유권보존등기를 바로 할 수 있는 건물이라면 예외적으로 신청할 수 있어요. 이때는 그 사실을 증명하는 서면을 붙여요.

3. 어디에 어떻게 신청하나요

임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청서를 접수해요. 신청서에는 사건 표시, 임차인과 임대인의 인적사항, 임차주택 표시, 반환받지 못한 보증금액, 신청 취지와 이유를 적어요. 이유 칸에는 계약 체결 사실과 계약이 끝난 원인, 점유를 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 적어요.

3.1. 첨부서류

1. 임대인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서
2. 임대차계약증서
3. 점유 시작일과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
4. 확정일자가 찍혀 있거나 공정증서로 작성된 임대차계약증서
5. 등기부상 용도가 주거시설이 아니라면, 계약 때부터 지금까지 주거용으로 썼다는 증명 서류

신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요.

4. 법원 결정과 그 효과

법원은 변론 없이 결정으로 명령을 내리거나 기각해요. 명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 효력이 생겨요. 또는 송달 전에 등기 촉탁으로 등기가 된 때 효력이 생겨요. 기각되면 임차인은 항고할 수 있고, 보증금을 다 돌려받을 때까지 기간 제한 없이 항고할 수 있어요.

임차권등기가 되면 다음 효과가 있어요.

• 이미 가진 대항력과 우선변제권은 이사나 전출 뒤에도 유지돼요.
• 아직 대항력이 없었다면 등기가 된 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 얻어요. 그 전에 저당권이 설정돼 있다면 그 담보권보다 앞서 배당받지는 못해요.
• 등기 이후에 그 집을 새로 빌린 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어요.

임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 해요. 돈을 받기 전에 등기를 지워 달라는 요구를 따를 필요는 없어요.

5. 핵심 정리

• 임대차가 끝났고 보증금을 일부라도 못 받았을 때 신청해요.
• 전차인은 신청할 수 없고, 다가구 일부 임차는 도면을 붙여 신청해요.
• 임대인에게 결정이 송달되거나 촉탁등기가 되면 효력이 생겨요.
• 등기 후에는 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지돼요.
• 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요. 구체적인 사건은 관할 법원이나 대한법률구조공단(132)에서 확인하세요.