주택임대차계약서 쓸 때 꼭 넣을 것과 확정일자 요건
주택임대차계약서에는 정해진 양식이 없어서 당사자가 기간과 해지 조건을 자유롭게 정할 수 있지만, 분쟁을 막으려면 서면으로 쓰고 특약을 적어 두는 편이 좋습니다. 중개업소를 거쳤다면 계약 뒤에 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 세 가지를 받아야 해요. 개별 사안의 해석은 대한법률구조공단(132)에 문의할 수 있어요.
1. 계약서에 들어가는 항목
공인중개사를 거친 계약서에는 다음이 적힙니다(공인중개사법 시행령 제22조).
- 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일
- 거래금액, 계약금과 그 지급일 등 지급에 관한 사항
- 물건의 인도일시, 권리이전의 내용
- 조건이나 기한이 있다면 그 내용, 중개대상물 확인·설명서 교부일자
- 그 밖의 약정
법무부 홈페이지의 주택임대차 표준계약서를 놓고 빠진 항목이 없는지 대조해 볼 수 있어요.
2. 계약 후 받아야 할 서류 세 가지
| 서류 | 내용 |
|---|---|
| 주택임대차계약서 | 중개사는 거래당사자에게 각각 교부하고, 원본·사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야 해요 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 계약서를 쓸 때 발급해야 해요. 작성해 주지 않거나 내용이 사실과 다르면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있어요 |
| 공제증서 | 중개사고에 대비한 손해배상책임 보장 증서로, 거래당사자에게 교부해야 해요 |
3. 특약으로 적어 둘 만한 내용
국토교통부 마이홈 안내를 인용한 생활법령정보에 다음 예가 있어요.
- 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지불 때까지 유지한다는 내용
- 잔금과 동시에 등기 이전에 관련된 서류를 모두 교부한다는 내용
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
- 계약 불이행 시 손해배상에 관한 내용
- 각종 권리 제한을 말소할지 인수할지에 관한 내용
4. 계약 기간과 계약금
임대차 기간은 보통 2년이지만 반드시 2년으로 적을 필요는 없어요. 다만 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정하면 법에서는 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 1년으로 계약했어도 임차인은 1년 뒤 나가며 보증금을 돌려달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소 2년은 살 수 있어요. 임대인은 1년을 주장할 수 없습니다.
계약금은 계약이 체결됐다는 증거금이고, 중도금 지급 전에는 해약금의 성격을 가집니다. 한쪽이 이행에 착수할 때까지 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요(민법 제565조). 계약금을 위약금으로 삼는 특약이 있으면 손해배상액을 미리 정한 성질도 가지므로, 어느 쪽인지 문구를 분명히 적어야 합니다.
5. 대금을 낼 때
- 중도금이나 잔금을 줄 때는 지급 내용이 적힌 영수증을 서로 주고받아요.
- 중도금·잔금 기일 직전에 등기사항전부증명서를 다시 떼어 내용을 확인해요.
- 중개보수를 낼 때도 영수증을 챙겨요.
상대방이 등기명의인이 아니라면 명의인의 위임장이 필요합니다. 대리인 계약 때 받을 서류는 계약 당사자 확인 글에 정리돼 있어요.
6. 임대인이 계약 때 보여줘야 하는 것
임대차계약을 체결할 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임대인이 정보 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있어요. 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에서 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차 기간을 열람할 수 있습니다(제3조의6 제4항).
7. 확정일자를 받을 수 있는 계약서
확정일자를 받으려면 계약증서가 다음을 갖춰야 합니다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조).
- 임대인·임차인의 인적사항, 목적물, 기간, 보증금이 적힌 완성된 문서일 것. 주택과 기간이 없는 영수증에 확정일자를 받아도 우선변제권은 생기지 않아요.
- 당사자(대리인이 계약했다면 대리인)의 서명 또는 기명날인이 있을 것
- 글자 사이 빈 공간에는 직선이나 사선을 긋고 도장을 찍을 것
- 정정한 부분은 여백에 정정한 글자 수를 적고 서명이나 날인을 할 것
- 두 장 이상이면 간인이 있을 것
- 확정일자가 이미 부여된 문서가 아닐 것. 단, 확정일자를 받은 계약증서에 새 내용을 추가해 재계약한 경우는 예외예요.
8. 핵심 정리
- 양식은 자유지만 서면과 특약으로 남겨 두세요.
- 계약서, 확인·설명서, 공제증서 세 가지를 받아요.
- 2년 미만 기간은 법에서 2년으로 봐요.
- 중도금 전에는 임차인은 계약금 포기, 임대인은 배액 상환으로 해제할 수 있어요.
- 확정일자는 완성된 계약서에만 부여돼요.