임차권설정등기: 전입신고·확정일자 대신 하는 등기
주택임대차 등기를 마치면 주민등록·주택 인도·확정일자가 없어도 대항력과 우선변제권이 생기고, 임차인은 반대 약정이 없는 한 임대인에게 등기 협력을 요구할 수 있습니다(민법 제621조 제1항). 신청은 등기소 출석이 원칙이고 수수료는 부동산마다 18,000원이에요. 서류는 접수 전에 관할 등기소에서 확인하세요.
1. 등기를 하면 무엇이 달라지나요
주택임대차 등기를 마치면 주민등록, 주택의 인도, 확정일자가 없어도 대항력과 우선변제권을 취득해요. 이미 대항력이나 우선변제권이 있었다면 그대로 유지되고, 등기 후에는 이사를 가거나 전출하더라도 이미 얻은 권리를 잃지 않아요.
주의할 점은, 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 빌린 사람은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없다는 점이에요.
2. 누가 어떻게 신청하나요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청인 | 임대인이 등기의무자, 임차인이 등기권리자로 공동 신청 |
| 접수처 | 건물 소재지 관할 지방법원, 지원 또는 등기소 |
| 방식 | 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면 제출 |
| 수수료 | 부동산마다 18,000원 |
임대인이 협력하지 않으면 임차권설정등기 절차를 이행하라는 취지의 판결을 받아 임차인 혼자 신청할 수 있어요.
3. 신청서에 들어가는 내용
신청정보에는 차임, 범위, 차임 지급 시기, 존속기간, 임차보증금, 양도나 전대에 대한 임대인의 동의, 일부 임차라면 도면 번호가 들어가요. 이미 대항력이나 우선변제권이 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 신청한다면 주민등록을 마친 날, 점유한 날, 확정일자를 받은 날도 적고 증명서면을 붙여야 해요.
4. 준비 서류
- 등기원인을 증명하는 정보: 임차권설정 계약서 또는 판결정본과 확정증명서
- 일부만 빌릴 때는 그 부분을 표시한 도면
- 임차권자의 주민등록 등본이나 초본(3개월 이내)
- 소유자의 인감증명서(3개월 이내)
- 등록면허세 영수필 확인서
법인이나 대리인이 신청하면 대표자 자격이나 대리 권한을 증명하는 정보도 필요해요.
5. 임차권등기명령과는 다른 제도예요
이 글의 주택임대차 등기는 임대인과 공동으로 신청하는 등기예요. 계약이 끝나고 보증금을 못 받았을 때 법원 명령으로 임차인 혼자 하는 임차권등기명령과는 신청 방식과 목적이 달라요.
6. 일반 방식과 어떻게 다른가요
| 구분 | 전입신고·확정일자 방식 | 임대차 등기 방식 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 | 등기를 마치면 인도·주민등록 없이도 취득 |
| 우선변제권 | 대항 요건에 확정일자까지 갖춘 때 | 등기를 마치면 확정일자 없이도 취득 |
| 절차 | 주민센터 등에서 간단히 처리 | 임대인과 공동 신청, 등기소 출석 |
| 비용 | 확정일자 수수료 | 부동산마다 18,000원 외에 등록면허세 영수필 확인서 등 |
6.1. 제3자 동의가 필요한 경우
등기원인에 제3자의 허가나 동의가 필요하면 그 사실을 증명하는 정보와 인감증명을 함께 내요. 등기부상 이해관계가 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 승낙을 증명하는 정보나 그 제3자에게 대항할 수 있는 재판이 있다는 증명도 필요해요. 신청인이 법인이면 대표자의 자격을 증명하는 정보를, 대리인이 신청하면 대리 권한을 증명하는 정보를 내요. 일부 임차라면 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면이 필요해요.
7. 신청하기 전에 확인할 것
- 계약서에 등기 협력을 막는 반대 약정이 없는지
- 처분 능력이나 처분권한이 없는 임대인과의 단기 임대차라면 그 뜻을 신청정보에 적어야 하는지
- 주민등록 등·초본과 인감증명서가 발급 후 3개월 이내인지
8. 핵심 정리
- 임대차 등기를 하면 전입신고와 확정일자 없이도 대항력과 우선변제권이 생겨요.
- 임대인과 공동 신청이 원칙이고 수수료는 부동산마다 18,000원이에요.
- 임대인이 거부하면 이행판결로 단독 신청할 수 있어요.
- 임차권등기명령과는 별개의 제도예요.