확정일자와 우선변제권: 받는 곳, 비용, 효력 시점
우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 매각 대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리이고, 입주·전입신고(대항요건)에 계약서 확정일자까지 갖춰야 생깁니다. 확정일자 수수료는 600원이에요. 개별 배당 순위는 법원이나 대한법률구조공단(132)에서 확인할 수 있어요.
1. 우선변제권이 생기려면
두 가지가 모두 필요해요(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 대항요건: 주택의 인도와 전입신고
- 임대차계약증서에 받은 확정일자
확정일자는 계약서가 그 날짜에 존재했음을 증명하는 법률상 일자예요. 집주인과 세입자가 짜고 보증금 액수를 나중에 바꾸거나 날짜를 거슬러 계약한 것처럼 꾸미는 일을 막으려고 만든 제도라고 판례가 설명해요.
2. 어디서 받나요
계약서 원본을 가지고 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소(특별시·광역시·특별자치시의 '시' 출장소는 제외), 지방법원과 지원, 등기소, 공증인 중 한 곳에서 받을 수 있어요. 정보처리시스템으로 전자계약을 했다면 같은 시스템으로 신청할 수 있고, 이때는 주택 소재지의 읍·면사무소나 주민센터에 신청해요.
3. 비용
수수료는 600원이고 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원씩 더 내요(예: 계약서가 9장이면 초과 5장이므로 600원 + 200원). 국민기초생활 보장법상 수급자, 독립유공자·국가유공자·참전유공자와 유족(선순위자), 고엽제후유증환자, 5·18민주유공자, 한부모가족지원법상 보호대상자 등은 면제이고, 전자계약증서로 신청한 사람도 면제예요.
4. 확정일자부에는 무엇이 적히나요
읍·면·동 등 확정일자부여기관이 작성하는 확정일자부에는 확정일자번호, 부여일, 임대인과 임차인의 인적사항, 주택 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임과 보증금, 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리가 기재돼요. 계약을 하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에서 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임과 보증금, 임대차 기간을 열람하거나 서면으로 받을 수 있어요. 새 집을 계약할 때 앞선 세입자 보증금 규모를 가늠하는 단서가 돼요.
5. 효력은 언제부터인가요
- 입주와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖췄다면, 전입신고 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생겨요(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 예를 들어 12월 1일에 확정일자를 받고 12월 15일에 전입신고를 했다면 12월 16일 0시부터입니다.
- 경매에서 실제로 배당받으려면 이 요건이 배당요구 종기까지 유지되어야 해요(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
계약서를 잃어버렸더라도 확정일자부 열람으로 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
6. 대항력과 어떻게 다른가요
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 요건 | 인도 + 전입신고 | 인도 + 전입신고 + 확정일자 |
| 효과 | 집주인이 바뀌어도 계약 기간까지 거주, 보증금 받을 때까지 버틸 수 있음 | 경매·공매 대금에서 후순위·일반 채권자보다 먼저 보증금 변제 |
7. 함께 알아 둘 보험
생활법령정보는 임차인이 스스로 가입하는 전세금보장신용보험(SGI서울보증 취급)을 소개해요. 임차 기간 중 집이 경매되거나, 계약이 해지 또는 종료된 지 30일이 지나도 보증금을 못 받아 생긴 손해를 보상합니다. 가입 조건은 SGI서울보증에서 확인하세요.
8. 핵심 정리
- 우선변제권은 전입신고 + 입주 + 확정일자의 세 가지가 갖춰져야 해요.
- 수수료는 600원이고 면제 대상이 있어요.
- 계약서를 분실해도 확정일자부 열람으로 증명할 수 있어요.
- 배당요구 종기까지 요건을 유지해야 해요.