임차권 양도와 전대는 왜 제한되나
세입자는 집주인 동의 없이 임차권을 양도하거나 집을 전대할 수 없고, 어기면 집주인이 임대차계약을 해지할 수 있어요(민법 제629조). 양도나 전대 계약 자체는 당사자 사이에서 유효하지만, 집주인에게는 효력을 주장할 수 없어요. 개별 사정은 대한법률구조공단(132)에서 확인하세요.
1. 양도와 전대는 이렇게 달라요
| 구분 | 임차권 양도 | 전대차 |
|---|---|---|
| 내용 | 세입자의 권리·의무를 통째로 넘김 | 세입자가 자기 임차권에 기초해 제3자에게 사용·수익하게 함 |
| 당사자 | 양도인과 양수인 | 전대인(원래 세입자)과 전차인 |
| 동의가 있을 때 집주인과의 관계 | 양수인이 새 세입자가 되고 양도인은 임대차관계에서 벗어남 | 집주인과 세입자의 관계는 그대로 남음 |
2. 집주인 동의가 없으면
- 세입자와 양수인(전차인) 사이: 계약은 유효하고, 세입자는 상대방을 위해 집주인의 동의를 받아 줄 의무를 져요(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).
- 집주인과 세입자 사이: 집주인이 해지할 수 있어요. 해지하기 전까지는 세입자가 임대차에 따른 권리와 의무를 가져요.
- 집주인과 양수인(전차인) 사이: 집을 점유하면 집주인에게는 불법점유가 되어 소유권에 기한 반환 청구를 받을 수 있어요.
- 대항력: 양수인은 원래 세입자의 대항력을 쓰지 못하고 자기 고유의 대항력도 얻지 못해요. 원래 세입자도 점유를 중단했다면 대항력을 잃어요.
예외도 있어요. 세입자의 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면, 동의가 없다는 이유만으로는 해지할 수 없다는 대법원 판결(2010. 6. 10. 선고 2009다101275)이 안내돼 있어요. 또 동의가 필요 없다는 특약은 유효해요(민법 제652조).
3. 집주인 동의가 있으면
3.1. 임차권 양도
세입자의 권리와 의무가 포괄적으로 양수인에게 넘어가요. 동의 전에 생긴 연체 차임이나 손해배상채무는 특약이 없으면 양수인에게 넘어가지 않아요. 대항력을 갖춘 세입자가 동의를 얻어 적법하게 양도했고, 점유가 승계되고 주민등록이 끊긴 것으로 볼 수 없는 기간 안에 양수인이 전입신고를 했다면 대항력은 동일성을 유지한 채 존속해요. 양수인은 원래 세입자의 우선변제권도 행사할 수 있어요.
3.2. 전대차
전대인은 전차인에게 집주인 역할을 해요. 전차인은 집주인에게 직접 의무를 지지만, 전대인에게 낸 차임으로 집주인에게 대항하지는 못해요. 집주인과 세입자가 합의해 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않아요. 임대차가 해지 통고로 끝날 때는 집주인이 전차인에게 알려야 하고, 알림을 받은 뒤 6개월이 지나야 해지의 효력이 생겨요. 전차인도 동의를 얻어 부속한 물건에 대해 전대차 종료 때 매수를 청구할 수 있어요.
4. 방 한 칸만 쓰게 할 때: 소부분 전대
주택의 극히 일부분을 다른 사람에게 쓰게 하는 소부분 전대에는 전대 제한 규정이 적용되지 않아요(민법 제632조).
- 집주인 동의 없이도 할 수 있고, 이를 이유로 집주인이 해지할 수 없어요.
- 전차인은 집주인에게 직접 의무를 지지 않아요.
- 집주인과 세입자가 합의로 계약을 끝내면 전차인의 권리도 소멸해요.
- 계약서에 소부분 전대도 전체 전대와 똑같이 다룬다는 특약이 있으면 그 특약이 유효해요.
생활법령정보는 "극히 일부분"이라고만 설명하고 면적 기준을 제시하지 않아요. 경계가 애매하면 사전에 집주인 동의를 서면으로 받는 쪽이 안전해요.
5. 전대 주택을 구하기 전에 확인할 것
- 원래 세입자가 집주인에게 받은 동의가 서면으로 있는지 봅니다.
- 원래 임대차계약서에 전대 허용 또는 금지 특약이 있는지 봅니다.
- 임대차 해지 통고가 있으면 전차인은 통지를 받은 뒤 6개월이 지나야 해지 효력이 생긴다는 점을 기억해요.
6. 핵심 정리
- 집주인 동의 없는 양도·전대는 계약 해지 사유가 될 수 있어요.
- 동의가 있으면 양수인이 대항력과 우선변제권을 이어받을 수 있어요.
- 전대에서는 집주인과 세입자의 임대차가 그대로 유지돼요.
- 동의 불요 특약은 유효하고, 소부분 전대는 동의 없이 가능해요.