임차인이 사망하면 임대차는 어떻게 되나

세입자가 사망하면 임차권은 사망 당시 그 집에서 함께 가정공동생활을 하던 사람에게 넘어가요. 함께 살던 상속인이 있으면 그 상속인이, 없으면 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계해요(주택임대차보호법 제9조). 승계를 원하지 않으면 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 밝혀야 해요. 개별 사정은 법원이나 대한법률구조공단(132)에서 확인하세요.

1. 누가 이어받나요

"가정공동생활"은 동거하면서 생계를 함께하는 것을 말해요. 기준은 사망 당시 함께 살았는지예요.

2. 승계로 이어받는 것

승계한 사람은 임대차에서 생긴 채권과 채무를 함께 이어받아요(제9조 제4항).

승계는 법률 규정에 따라 일어나므로 임대인에게 따로 승계 의사를 밝히거나 임대인이 동의할 필요가 없어요. 임대차와 관계없이 생긴 대여금청구권, 손해배상청구권 같은 채권은 승계 대상이 아니고 민법의 상속 규정에 따라요.

3. 조문으로 보는 구조

함께 살던 상속인이 있는 경우에는 이 조항이 아니라 민법의 상속 규정(제1000조, 제1001조, 제1003조)에 따라 상속인이 이어받아요.

4. 승계하지 않으려면

사망한 세입자의 채무가 보증금반환채권을 넘어서 승계가 불리한 경우가 있어요. 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계하지 않겠다는 반대 의사를 표시하면 승계를 포기할 수 있어요(제9조 제3항). 기한이 짧아서 사망일을 기준으로 날짜를 먼저 계산해 두는 것이 중요해요.

5. 장면별로 보면

6. 사망 직후 점검표

1. 사망 당시 누가 그 집에서 함께 살았는지 정리해요.
2. 계약서의 임차인 이름, 보증금 액수, 계약 종료일을 확인해요.
3. 밀린 차임이나 수선 문제 등 승계될 채무가 있는지 봅니다.
4. 포기할 사람이 있다면 1개월 안에 임대인에게 반대 의사를 어떤 방법으로 전달할지 정해요.

7. 핵심 정리

• 함께 산 상속인이 있으면 그 상속인이 승계하고 사실혼 배우자는 승계하지 못해요.
• 함께 산 상속인이 없으면 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계해요.
• 포기는 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시해야 해요.
• 임대차와 무관한 채권은 민법의 상속 규정을 따라요.