임대보증금 반환자금 보증 제도

임대보증금 반환자금 보증은 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주려고 은행에서 대출받을 때 한국주택금융공사가 보증서를 내주는 상품이에요. 신청자는 임차보증금을 반환해야 하는 개인 임대인이고, 세입자는 신청 주체가 아니에요. 다만 신청 서류에 임대인과 임차인이 함께 쓰는 확인서가 들어가므로 세입자의 협조가 필요해요. 조건은 바뀔 수 있어 공사 고객센터(1688-8114)에서 최신 내용을 확인하세요(공사 페이지와 생활법령정보 2026-09-15 기준).

1. 이용 절차

공사를 따로 방문하지 않고 취급은행에서 처리해요.

1. 보증상담(취급은행)
2. 보증신청(취급은행)
3. 보증심사와 승인(취급은행, 공사)
4. 보증약정과 보증서 발급
5. 대출 승인과 실행(취급은행)

보증 요건을 갖춰도 은행 심사에 따라 대출 가능 여부가 달라질 수 있어요. 취급은행은 기업은행이고, 국민은행과 하나은행은 대출금액 5천만원 이하만 취급해요. 보증료율은 우대가구 여부에 따라 연 0.50%~0.60%예요.

2. 신청할 수 있는 사유

1. 임대차계약 기간 만료
2. 최초 계약 체결 후 2년이 지난 뒤 임대인과 임차인이 합의해 해지
3. 그 밖에 법령 등에서 정하는 통지에 의한 해지

3. 보증 대상 주택

다음 요건을 모두 갖춰야 해요.

• 소득세법상 고가주택이 아닐 것
• 등기사항전부증명서상 용도가 주택이거나, 오피스텔·노인복지주택으로서 실제 주거용일 것
• 복합용도 건물이면 총 임차면적 중 주거전용면적이 2분의 1 이상일 것
• 공부상 소유권에 권리침해가 없을 것
• 건물과 토지가 신청인 소유일 것(소유자가 다르면 다른 소유자가 공동임대인으로 계약)

4. 신청 시기

5. 필수 제출 서류

• 주민등록등본, 신분증
• 임대인과 임차인이 작성한 확인서(임대보증금반환자금보증용, 공사 소정 양식)
• (갱신)임대차계약서, 임대차계약 종료 또는 해지를 입증하는 서류

6. 보증 한도와 계산 예시

세 가지 한도 중 가장 적은 금액이 한도예요.

• 보증종류별: 2억원에서 기존 임대보증금 반환자금 보증 잔액을 뺀 금액
• 소요자금별: 총 임대보증금의 30%, [목적물가격의 60%+5천만원]에서 선순위채권액을 뺀 금액, 임대인 반환 예정 보증금 중 가장 적은 금액 (신청금액이 2,500만원 이하면 이 산식은 적용하지 않음)
• 목적물당: 1억원에서 같은 목적물에 이미 이용한 보증 잔액을 뺀 금액

예를 들어 주택가격 3억원, 선순위채권 1억원, 총 임대보증금 2억원, 반환 예정액 1억 5천만원이고 기존 보증 잔액이 없다면 다음과 같아요.

보증금액이 5천만원을 넘으면 대상 목적물에 근저당권을 설정해요. 임대인 반환 예정 보증금은 확인서에 적는 금액과 일치해야 하고, 계약 갱신이면 새 전세금과 옛 전세금의 차액을 넘을 수 없어요. 선순위채권에는 임차인이 전출하는 경우 이 계약의 대항력 있는 보증금을 없는 것으로 계산하고, 보증금을 낮춰 갱신하며 전출하지 않으면 낮아진 보증금을 대항력 있는 보증금으로 계산해요.

7. 세입자가 알아 둘 점

• 확인서에 적는 반환 예정 금액이 한도 계산의 기준이 되므로, 임대인과 반환할 금액을 맞춰서 적어야 해요.
• 대출이 실행되지 않아도 보증금 반환 의무는 임대인에게 그대로 있어요. 반환이 지연되면 임차권등기명령 등 별도 절차를 검토해야 해요.

8. 핵심 정리

• 신청자는 개인 임대인이고 취급은행에서 대출과 보증을 함께 처리해요.
• 계약 만료일 전후 3개월 이내가 기본 신청 시기예요.
• 한도는 세 기준 중 가장 적은 금액이고, 예시에서는 6,000만원이에요.
• 확인서는 임대인과 임차인이 함께 작성해요.