전세·월세 계약 전 등기사항증명서 보는 법

등기사항증명서는 계약 전에 토지·건물 모두 떼어, 표제부의 지번·동호수가 계약할 집과 같은지, 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기가 없는지, 을구의 저당권·전세권이 얼마나 먼저 잡혀 있는지를 차례로 봅니다. 열람은 인터넷등기소 700원, 발급은 1,000원(2026년 9월 생활법령정보 기준)이에요. 개별 사안은 대한법률구조공단(132)에서 상담할 수 있어요.

등기부는 부동산의 표시와 권리관계를 적어 둔 공적 장부이고, 그 내용을 증명하는 서류가 등기사항증명서입니다.

1. 등기부는 어디서 어떻게 떼나요

누구나 수수료를 내고 열람하거나 발급받을 수 있어요. 아래 금액은 생활법령정보 기준이에요.

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘어요. 단독주택이라면 두 가지를 모두 떼어 토지 소유자와 건물 소유자가 같은 사람인지 비교해야 해요.

2. 표제부: 우리가 계약하려는 그 집이 맞나요

표제부에는 부동산의 소재지, 지번, 건물 내역이 적혀 있어요. 확인할 것은 두 가지예요.

1. 표제부의 지번이 계약하려는 집의 번지수와 같은지
2. 아파트나 다세대주택이라면 동과 호수가 같은지

현관문에 302호라고 적혀 있는데 등기부에는 202호로 되어 있는 경우가 있어요. 이때 문 앞의 호수로 계약서와 전입신고를 하면 법이 정한 대항 요건을 갖추지 못한 것이 되어 보호를 받기 어려워요.

3. 갑구: 누가 주인이고, 처분이 막혀 있지는 않나요

갑구에는 소유권과 관련된 사항이 나와요. 소유자의 이름과 인적사항이 계약 상대방과 일치하는지 먼저 봅니다. 그리고 다음 등기가 있는지 확인해요.

• 압류, 가압류: 이후에 임차한 사람은 일반 채권자와 채권액 비율로 나누어 받게 될 수 있어요.
• 가처분: 가처분권리자가 소송에서 이기면 그 이후의 행위가 효력을 잃을 수 있어요.
• 가등기: 본등기가 이루어지면 새 권리자에게 임대차를 주장하기 어려워요.
• 경매개시결정 등기가 있는 집은 피하는 편이 안전해요.

4. 을구: 빚이 얼마나 얹혀 있나요

을구에는 저당권, 전세권 같은 소유권 이외의 권리가 나와요. 저당권이나 전세권이 먼저 설정된 집에 나중에 들어가면 순서가 뒤가 되기 때문에, 경매가 되면 앞선 권리자가 먼저 받고 남은 돈에서만 받아요. 근저당 설정금액이나 전세금이 집값보다 작아 보여도 안심하면 안 된다고 생활법령정보는 안내해요. 임차권등기가 끝난 주택에 나중에 들어가면 대항요건과 확정일자를 갖춰도 우선변제를 받을 수 없다는 점도 을구에서 함께 봅니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 또 유치권처럼 등기부에 나타나지 않는 권리도 있으니 현장 확인이 필요해요.

5. 임대인이 계약 때 보여줘야 하는 서류

계약 체결 때 임대인은 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 해요. 임대인이 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임차인은 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에서 앞선 임대차의 보증금과 확정일자 부여일을 열람할 수 있어요(제3조의6 제4항).

6. 언제 다시 떼야 하나요

계약할 때 한 번, 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인하는 것이 좋아요. 공인중개사가 알아서 봤을 것이라고 넘기지 말고 직접 확인하라고 생활법령정보는 안내해요. 같은 부동산에 대한 권리의 순위는 등기한 순서를 따르기 때문에, 계약과 잔금 사이에 새로 등기된 내용이 있는지 보는 거예요.

7. 핵심 정리

• 등기사항증명서는 토지와 건물 모두 확인해요.
• 표제부는 지번과 동호수, 갑구는 소유자와 압류 등, 을구는 저당권과 전세권을 봐요.
• 인터넷등기소에서는 365일 24시간 발급할 수 있어요.
• 계약 때와 잔금 전, 두 번 확인해요.
• 임대인의 납세증명서와 확정일자 정보도 계약 때 확인해요.
• 등기부에 없는 권리도 있으니 현장도 확인해요.