경매 배당요구 방법과 종기

확정일자를 받은 임차인과 소액임차인은 다른 채권자가 시작한 경매에서 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 직접 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있어요. 종기를 넘기면 배당에서 빠지고, 나중에 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구하는 것도 허용되지 않아요(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결). 사건마다 사정이 다르니 사건이 걸린 법원 경매계에 문의하세요.

1. 배당요구가 무엇인가요

배당요구는 다른 채권자가 시작한 집행 절차에 참가해 같은 재산의 매각대금에서 변제받겠다고 신청하는 일이에요. 채권자가 여럿이라 돈이 모자라면 법원이 민법, 상법, 그 밖의 법률에 따른 우선순위대로 나눠요. 우선변제권을 얻은 임차인과 소액임차인이 신청할 수 있어요.

2. 언제까지 하나요

압류의 효력이 생긴 때부터 집행법원이 정한 종기까지 해요. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해 공고돼요. 법원은 현황조사에서 알게 된 임차인에게도 종기까지 권리신고와 배당요구를 하라고 통지해요.

대항력과 우선변제권은 경매에서는 배당요구 종기까지, 공매에서는 매각결정일까지 유지돼 있어야 해요. 그 전에 이사하면서 전출하면 곤란해질 수 있어요. 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령으로 등기를 마친 경우에는 주거지를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지돼요.

3. 어떻게 신청하나요

1. 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해요.
2. 자격을 보여 주는 서면을 붙여요. 임대차계약서 사본과 주민등록등본 등이에요.
3. 집행권원이 있으면 정본이나 사본을 붙여요.

소액임차인이 이해관계인으로서 권리신고만 했더라도 다시 배당요구를 해야 해요. 다만 제출한 서류가 권리신고나 배당요구 어느 한쪽의 취지로 볼 수 있으면 배당받을 수 있다는 판결(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다53547 판결)이 안내돼 있어요.

4. 배당요구를 안 해도 되는 경우

5. 배당 순위의 큰 줄기

법원이 안내하는 9단계 순위 중 세입자와 관련된 부분이에요.

확정일자 임차인은 5순위 안에서 우선변제권이 생긴 날을 기준으로 근저당권 등과 선후를 따져요. 소액임차인은 첫 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 종기까지 배당요구를 해야 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받아요.

6. 배당기일에 일어나는 일

매수인이 대금을 내면 법원이 배당기일을 정해 이해관계인과 배당요구 채권자에게 통지해요. 법원은 배당기일 3일 전에 배당표 원안을 법원에 비치하고, 기일에 출석한 사람들의 의견을 들어 배당표를 확정해요. 기일에 출석한 채권자는 자기 이해에 관계되는 범위에서 다른 채권자의 채권이나 순위에 이의할 수 있어요.

7. 배당받은 뒤 임대차는 어떻게 되나요

• 보증금 전액을 배당받으면 임차권은 법률 규정에 따라 사라져요. 대항력 있는 임차인이 기간 만료 전에 배당요구를 하면 해지의 의사표시로 보며, 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지한 때 임대차가 끝나요(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결).
• 일부만 받았다면 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않아요. 낙찰자에게 남은 보증금을 요구하고, 다 받을 때까지 임대차 존속을 주장할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의5).
• 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당 참가와 대항력 행사 중 하나를 고를 수 있어요.

7.1. 집은 언제 비우나요

우선변제권이 있는 임차인의 집 인도 의무와 배당청구권은 동시이행 관계예요. 경매나 공매에서 보증금을 받으려면 집을 인도했다는 것을 증명하면 되고, 인도를 먼저 이행해야 하는 것은 아니에요(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).

8. 핵심 정리

• 종기까지 서면으로 권리신고와 배당요구를 해요.
• 임대차계약서 사본과 주민등록등본으로 자격을 보여 줘요.
• 임차권등기를 경매개시 전에 마쳤다면 별도 요구가 필요 없어요.
• 종기 전에 이사해 전출하지 않도록 주의해요.